疫情下的合同履行:房东,能免租吗?

本文来自微信公众号:金杜研究员(ID:KWM_China),原文标题《“房东,能免租吗?”--浅谈新冠肺炎疫情下合同履行问题》,作者:武鹏、张会会、陆嘉玮


2020年初,新型冠状病毒肺炎(以下称“新冠肺炎”)疫情爆发,各地疫情防控措施不断升级。酒店、餐饮、住宿、零售、旅游业等相关合同的履行受到了各种程度的影响。这种情况下,为了共度时艰,全国已经有多家购物中心宣布减免租金。


由此,我们想探讨,在没有事先约定也没有事后协商一致的情况下,承租人能否要求出租人减免疫情期间的租金,进而延伸至其他合同的履行问题。


一、承租人能否要求出租人减免租金


承租人要求减免疫情期间租金,实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况,要求变更合同关于租金支付的约定,或者说要求免除部分支付租金的责任。


前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定,即:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(以下称“情势变更制度”)。


后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定,即:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(以下称“不可抗力制度”)。


我们认为,上述两种制度都是合同订立以后发生无法预见、无法避免的客观情况影响合同履行,主要区别在于情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平,因此合同双方应当共担相应的风险;而不可抗力造成的结果是合同无法履行,并且基于此不履行合同无需承担责任。


那么,承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢?我们认为,此次新冠肺炎突如其来,在形式上符合“不能预见”、“不能避免”,但是对合同履行的影响存在差异,因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度,而是参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号,2013年4月8日失效),根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理(之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定,以此为准)。具体而言:


1.若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施直接导致合同不能履行的,那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力,要求适用不可抗力的法定免责制度。


2.若疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降,合同继续履行会对承租人明显不公平,那么承租人可主张此次疫情构成情势变更,诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。


此外,我们注意到,2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定,有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定,如北京市人民政府在京政发[2003]14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的,减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定,可予以持续关注。


二、新冠肺炎疫情对其他合同履行的影响


通过对2003年非典型肺炎疫情相关的案例检索,我们判断,除了租赁合同以外,还有以下几类合同的履行很可能也会受到此次新冠肺炎疫情的影响:


1. 承包经营合同。例如关于商铺、宾馆、飞行器、船舶等的承包经营合同,由于疫情防控措施造成停业或者客流量断崖式下降,进而产生承包费减免、合同解除等争议。


2. 买卖合同。例如因相关禁止交易的临时规定或工人被隔离、工厂转产等,导致买卖合同标的不能按约交付,进而产生合同解除及违约责任等争议。


3. 提供劳务、服务为内容的合同。例如旅游合同,按照文旅部统一要求,国内旅游团队业务和机加酒服务已于1月24日起停止,又如提供翻译服务的劳务合同,翻译员因疫情被隔离或拒绝履行,从而产生合同解除及违约责任等争议。


4. 工程建设、加工承揽合同。例如建设工程施工合同,因疫情防控导致停工、延期交付等问题。


5. 其他合同债务纠纷。


就非典型肺炎疫情对各类合同履行产生的争议以及裁判要点,我们节选了一些案例,整理出如下表格,供读者参考。



三、我们的建议


我们撰写本文不是为了鼓励合同当事人滥用情势变更制度或不可抗力制度影响市场正常的交易秩序,而是为了给因新冠肺炎疫情造成重大损失、履约困难的合同当事人提供一点法律思路以度过难关。


实际上,司法实践中不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的。因此,如果您正在或即将因新冠肺炎疫情而履约困难或无法履约,我们建议您先尽量通过平等协商的方式解决问题,同时需要保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据(如封锁交通、限制货物交易、停止营业的行政措施公告、中国贸促会商事认证中心出具的与不可抗力相关的事实性证明等)并及时采取有效措施减少损失,以应对之后不得已为之的诉讼或仲裁程序。


面对突如其来的新冠肺炎疫情,我们国家正在以举国之力与之抗衡,愿大家都能本着互谅互让、诚实信用和公平的原则,和平友好地解决矛盾、纠纷,共度时艰!


本文来自微信公众号:金杜研究员(ID:KWM_China),原文标题《“房东,能免租吗?”--浅谈新冠肺炎疫情下合同履行问题》,作者:武鹏、张会会、陆嘉玮

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